Tokat’ta ev sahibi olmak isteyen vatandaşların karşısına artık yalnızca yüksek konut fiyatları değil, kredi taksitleri de ciddi bir maliyet olarak çıkıyor.
17 Eylül 2026’da açıklanan son konut satış verileri, Tokat’ta Ağustos ayında 667 konutun el değiştirdiğini gösterdi. Geçen yılın aynı ayına kıyasla satışlarda yüzde 5,5 düşüş yaşanırken, kent Türkiye genelindeki konut satış sıralamasında 46’ncı sırada yer aldı.
Aynı dönemde konut kredisiyle yapılan satışlarda da Tokat’ta sınırlı bir hareketlilik görüldü. Ağustos ayında satılan 667 konutun 92’si ipotekli satış olarak kaydedildi. Yani Tokat’ta satılan her 100 konuttan yaklaşık 14’ünde ipotekli satış yöntemi kullanıldı.
Bu tablo, konut kredilerinin hâlâ kullanıldığını ancak peşin veya kredi dışı finansmanla yapılan satışların çok daha ağırlıklı olduğunu gösteriyor.
Tokat’ta Ağustos ayında kaç konut satıldı?
TÜİK verilerine göre Tokat’ta Ağustos 2026’da toplam 667 konut satıldı.
Bu konutların:
- 325’i ilk el
- 342’si ikinci el
- 92’si ipotekli
- 575’i diğer satış yöntemleriyle
el değiştirdi.
İkinci el konutların satışlardaki payı yüzde 51,3 olurken ilk el konutların payı yüzde 48,7 seviyesinde gerçekleşti.
Bu oran Tokat’ta yeni ve ikinci el konut talebinin birbirine oldukça yakın seyrettiğini gösteriyor.
Türkiye genelinde ise ikinci el satışların payı çok daha yüksek. Ağustos ayında ülke genelinde 44 bin 378 ilk el, 83 bin 32 ikinci el konut satıldı.
Tokat’ta konut satışları neden geriledi?
Tokat’ta satışlar Ağustos ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,5 azaldı.
Türkiye genelindeki düşüş ise daha sert oldu. Ülke genelinde Ağustos 2026’da toplam 127 bin 410 konut satılırken yıllık gerileme yüzde 14,7 seviyesinde gerçekleşti.
Dolayısıyla Tokat’ta satışlar azalmış olsa da düşüş oranı Türkiye ortalamasından daha düşük kaldı.
Konut piyasasında fiyatların yüksek seyretmesi, kredi maliyetleri ve vatandaşların peşinat oluşturmakta zorlanması satış kararlarını etkileyen başlıca unsurlar arasında bulunuyor.
1 milyon TL konut kredisinin aylık taksiti ne kadar?
Ev almayı düşünen Tokatlılar açısından en kritik hesaplardan biri kredi taksiti.
Ziraat Bankası’nın güncel örnek konut kredisi tablosunda:
Kredi tutarı: 1.000.000 TL
Vade: 120 ay
Aylık faiz oranı: yüzde 2,89
Aylık taksit: 29.878,54 TL
Tahsis ücreti: 5.000 TL
Yıllık maliyet oranı: yüzde 42,1405
olarak gösteriliyor.
Bu hesaba göre 1 milyon TL kredi kullanan bir vatandaş, yalnızca taksitler üzerinden 10 yıl sonunda yaklaşık:
3 milyon 585 bin 425 TL
ödeme yapmış oluyor.
Bu rakama ekspertiz, sigorta ve diğer olası yan maliyetler dahil değil.
2 milyon TL konut kredisi ne kadar tutar?
Aynı faiz oranı ve 120 aylık vadenin geçerli olduğu varsayıldığında 2 milyon TL kredi için aylık taksit yaklaşık:
59.757 TL
seviyesine çıkıyor.
120 ay boyunca yapılan toplam taksit ödemesi ise yaklaşık:
7 milyon 170 bin TL
oluyor.
Buradaki hesap yalnızca Ziraat Bankası’nın 1 milyon TL’lik örnek oranının aynı şekilde iki kat krediye uygulanacağı varsayımıyla hazırlanmış karşılaştırmalı bir hesap. Gerçek kredi oranı müşterinin kredi notuna, konutun ekspertiz değerine, kampanyalara ve bankanın değerlendirmesine göre değişebilir.
3 milyon TL kredi kullanılırsa taksit 89 bin TL’yi geçiyor
Aynı matematiksel hesap 3 milyon TL’ye çıkarıldığında aylık ödeme:
89.635 TL
seviyesine ulaşıyor.
10 yıldaki toplam taksit tutarı ise yaklaşık:
10 milyon 756 bin TL.
Bu tablo, özellikle orta gelirli bir ailenin yüksek tutarlı konut kredisine erişmesinin neden zorlaştığını açık şekilde gösteriyor.
Kredi tutarı yükseldikçe yalnızca aylık taksit değil, 10 yıllık toplam finansman maliyeti de ciddi ölçüde büyüyor.
Tokat’ta ortalama satılık konut fiyatı 4,3 milyon TL seviyesinde
Tokat’taki güncel ilanlar incelendiğinde fiyatlarla kredi miktarı arasındaki fark daha net ortaya çıkıyor.
Emlakjet’in 17 Eylül 2026 tarihli Tokat geneli ilan verilerine göre satılık konutların ortalama fiyatı yaklaşık:
4 milyon 366 bin 792 TL.
Aynı kaynakta Tokat’taki satılık konut ilanlarının ortalama kira getirisi yaklaşık 20 bin 294 TL, ortalama amortisman süresi ise 16 yıl olarak gösteriliyor.
Bu rakamlar gerçekleşmiş satış fiyatı değil; ilanlardaki güncel fiyatlardan oluşturulan piyasa ortalaması.
Yani ev sahiplerinin talep ettiği fiyatla tapuda gerçekleşen gerçek satış fiyatı aynı olmak zorunda değil.
1 milyon TL kredi Tokat’taki ortalama evin yalnızca yüzde 23’ünü karşılıyor
Tokat’taki yaklaşık 4,37 milyon TL’lik güncel ilan ortalaması üzerinden bakıldığında 1 milyon TL kredi, ortalama konut fiyatının yalnızca yaklaşık yüzde 23’üne denk geliyor.
Başka bir ifadeyle teorik olarak 4 milyon 366 bin TL seviyesinde bir konut alınmak istendiğinde:
1 milyon TL kredi + yaklaşık 3 milyon 367 bin TL özkaynak
gerekiyor.
2 milyon TL kredi kullanılması halinde geriye yaklaşık 2 milyon 367 bin TL, 3 milyon TL kredi kullanılması halinde ise yaklaşık 1 milyon 367 bin TL’lik finansman ihtiyacı kalıyor.
Ancak bankanın verebileceği gerçek kredi tutarı konutun ekspertiz değeri ve yürürlükteki kredi-değer oranı kurallarına bağlı olduğu için bu rakamlar yalnızca fiyat-kredi karşılaştırması amacı taşıyor.
TCMB verisinde 100 metrekare konut yaklaşık 3,6 milyon TL
Tokat konut fiyatlarına ilişkin farklı bir gösterge de Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının ekspertiz verileri.
TCMB EVDS verilerini kullanan güncel hesaplamaya göre Tokat’ta 2026 ikinci çeyreğinde ortalama konut birim değeri yaklaşık 36 bin 9 TL/metrekare seviyesinde bulunuyor.
Bu hesapla 100 metrekare standart bir konutun tahmini ortalama değeri yaklaşık:
3 milyon 600 bin TL.
İlan ortalamasının 4,37 milyon TL olmasıyla ekspertiz bazlı değerin 3,6 milyon TL civarında bulunması arasındaki fark, ilan fiyatları ile değerleme fiyatlarının birbirinden ayrılabildiğini gösteriyor.
Tokat Merkez’de fiyat farkları çok yüksek
Tokat Merkez’de güncel satılık daire ilanlarında ciddi fiyat farklılıkları görülüyor.
17 Eylül tarihli ilanlarda örneğin Yeşilırmak Mahallesi’nde 120 metrekare 3+1 bir daire 2,9 milyon TL seviyesinde listelenirken, Güneşli Mahallesi’nde 100 metrekare 2+1 bir konut için 5 milyon 250 bin TL talep ediliyor.
Bu örnekler Tokat’ta aynı büyüklüğe yakın evlerin bile;
- mahalle,
- bina yaşı,
- kat,
- konum,
- manzara,
- site özellikleri,
- otopark,
- yeni veya ikinci el olması
gibi faktörlere göre milyonlarca lira farklılaşabildiğini gösteriyor.
Dolayısıyla “Tokat’ta ev kaç para?” sorusunun tek bir cevabı bulunmuyor.
İpotekli satışlarda Türkiye artarken Tokat geriledi
Ağustos verilerinde dikkat çeken bir başka nokta ipotekli satışlar.
Tokat’ta ipotekli konut satışı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 7,1 azalarak 92’ye düştü.
Türkiye genelinde ise tam tersine ipotekli konut satışları yıllık yüzde 7,2 artarak 22 bin 131’e yükseldi.
Bu fark, Tokat’ta krediyle konut alımının Türkiye genelindeki toparlanmaya aynı ölçüde eşlik etmediğini gösteriyor.
Yüksek konut fiyatları ile kredi taksitlerinin Tokat’taki hane gelirleri açısından ağırlaşması bu tabloyu açıklayabilecek faktörlerden biri olabilir.
Aylık 29 bin 878 TL taksit hangi geliri gerektiriyor?
1 milyon TL kredi için yaklaşık 29 bin 878 TL’lik aylık taksit, hane bütçesi açısından önemli bir yük.
Örneğin aylık toplam geliri 60 bin TL olan bir hanede yalnızca konut kredisi taksiti gelirin yaklaşık yarısına denk geliyor.
Buna;
- elektrik,
- doğal gaz,
- su,
- market,
- ulaşım,
- çocuk giderleri,
- aidat,
- sigorta
gibi kalemler eklendiğinde kredi geri ödemesi çok daha zor hale gelebiliyor.
Bankalar da kredi tahsisinde yalnızca teminatı değil, müşterinin düzenli gelirini ve mevcut borçlarını dikkate alıyor.
Bu nedenle internet sitesindeki örnek taksit tablosunun görülmesi kredi onayının otomatik olarak verileceği anlamına gelmiyor.
İlk el ve ikinci el arasında fark çok az kaldı
Tokat’ta Ağustos ayında 325 ilk el ve 342 ikinci el konut satılması, iki piyasanın satış adedi açısından birbirine oldukça yakın olduğunu gösteriyor.
Türkiye genelinde ise ikinci el konut satışı açık şekilde daha yüksek.
Tokat’ta yeni konut satışlarının toplam içindeki payının yüzde 48,7’ye kadar çıkması, yeni projelere olan talebin kentte hâlâ güçlü olduğunu gösteren dikkat çekici bir veri.
Özellikle Tokat Merkez’de son yıllarda yeni apartman ve site projelerinin artması, ilk el satışların payını destekleyen unsurlardan biri olabilir.
Tokat’ta iş yeri satışları da hareketli
TÜİK’in Ağustos verileri yalnızca konutları kapsamıyor.
Tokat’ta aynı ay içerisinde toplam 76 iş yeri el değiştirdi.
Bunların:
- 24’ü ilk el,
- 52’si ikinci el
olarak kayıtlara geçti.
Bu da gayrimenkul piyasasındaki hareketliliğin yalnızca konutla sınırlı olmadığını gösteriyor.
Özellikle küçük yatırımcılar açısından dükkan ve iş yeri piyasası da Tokat’taki önemli yatırım alanlarından biri olmaya devam ediyor.
Ev alacak Tokatlılar yalnızca faiz oranına bakmamalı
Konut kredisi araştıran vatandaşların sık yaptığı hatalardan biri yalnızca ilan edilen aylık faiz oranına bakmak.
Oysa gerçek maliyette;
- aylık taksit,
- tahsis ücreti,
- ekspertiz ücreti,
- DASK,
- konut sigortası,
- hayat sigortası,
- tapu masrafı
gibi başka kalemler de bulunabiliyor.
Ziraat Bankası’nın mevcut örneğinde 1 milyon TL kredi için yalnızca tahsis ücreti 5 bin TL olarak gösteriliyor.
Bu nedenle farklı bankalar karşılaştırılırken sadece “faiz yüzde kaç?” sorusu yerine yıllık maliyet oranına ve toplam geri ödeme tutarına bakılması daha doğru.
Tokat’ta ev almayı düşünenler için son tablo
17 Eylül 2026 itibarıyla Tokat’ta konut piyasasının görünümü oldukça net:
Satışlar geçen yıla göre bir miktar gerilemiş olsa da Ağustos ayında 667 konut el değiştirdi. İkinci el ve sıfır konut satışları birbirine yakın seyretti. İpotekli satışlar ise 92 adetle toplam satışların sınırlı bölümünü oluşturdu.
Kredi tarafında ise 1 milyon TL için 120 aylık örnek taksit yaklaşık 29 bin 878 TL seviyesinde.
Tokat’taki güncel ilan ortalamasının 4 milyon TL’nin üzerinde bulunması, yüksek peşinat ihtiyacını da beraberinde getiriyor.
Bu nedenle Tokat’ta konut sahibi olmayı planlayan vatandaş açısından bugün en kritik konu yalnızca doğru evi bulmak değil; kredi miktarı, peşinat ve toplam 10 yıllık geri ödeme yükünü birlikte hesaplamak.
